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广州数以万计历史建筑年久失修老宅活化引关

2019/06/06 来源:日照信息港

导读

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广州市越秀区的区家祠2009年曾被改建为大排档,四年后,大排档被请走后空置,也不对外开放。在2012年8月12日傍晚,区家祠的厢房,号楼和被波及的4号楼倒塌。图为今年6月,区家祠仍在修缮中

已修复活化的广州逵园。近年来,新河浦附近不少老宅被出租,变成为画廊、工作室、红酒屋,逵园变身艺术馆,成为首家活化成艺术馆的文物保护单位。图为逵园艺术馆正在举办画展

已修复活化广州东濠涌博物馆,开启了老建筑活化的新典范,但其他老建筑都将面临产权分散、改造经营审批难等种种制度困境。图为东濠涌博物馆外的草坪上,一男子席地而睡

广州荔湾西来正和维新巷的骑楼群,今年1月开始,在一个叫“保护加固”项目的名义下,被“保护”得只剩下一群摇摇欲坠的“牌坊”,骑楼,早已不见踪影

广州越秀区珠光路侨商楼属于广州少有的一连6间的民国时期中西合璧风格的住家骑楼式建筑,从远处看保存完整而优雅,但内部亟待维修。专家建议把它保留下来,内部进行改造并活化利用

编者按

我们有五千年辉煌的纸上文明,却没有五百年历久弥新的城市建筑,所以,再摩登的城市终将无法与巴黎、罗马、雅典比肩。

其实,我们也有。眼下,广州数以万计的历史建筑正在年久失修中霉烂朽坏,白蚁的破坏力毫不亚于强拆。我们用罚款挡住了推土机后,不仅要说:老宅,不要拆!更要说——老宅,活下去!

8月22日,坐在重新翻修的“先锋横5号”老宅里,30多岁的广州人林海翔抿了口茶:“走出这门,随便去看,先锋巷、三围街,再看看整片的老城区,很多老宅确实还没被拆掉,但是正在生病、朽坏!不是一个‘保’字就能解决问题的。”

林海翔的意思是,要保住老宅,就得让它“活下去”。在这一点上,政府和民间已经达成了统一认识:在经历了今年6月妙高台、金陵台被强拆的惨痛教训后,广州市加速启动了相关保护条例和办法的制定——《广州市历史建筑和历史风貌区保护办法》今年有望颁布出台,明确鼓励公民、法人和其他组织参与保护工作,“保护优先、合理利用”被纳入保护原则。

下一步,怎么做?羊城晚报近日考察了另外两座千年古城南京和扬州的老宅活化工程,他们选择了两条截然不同的方向,都可供广州从中借鉴。

广州

自生自灭的老宅

林海翔已经是孩子他爹了,但梦里,他常常还做着儿时喜欢的游戏:手脚并用地爬上祖屋的屋顶,一栋、两栋、三栋……西关的竹筒屋群连成了片,可以一直爬到长寿路那边。

当2011年自家祖屋变成危房、面临拆除时,从事建筑行业的林海翔发誓要留住家族记忆。除了两侧老墙不动,潮湿逼仄的竹筒屋经过重建,几乎“脱胎换骨”,但从外形到内设,都尽量保留了建筑者儿时的回忆。

但是,林海翔的“先锋横5号”,毕竟只是“老宅逆袭”的一个特例。虽然早在2010年,海珠区的南华西街片区便就被列入《广州市内部控制历史文化保护区名单》,但8月25日,羊城晚报看到,这里更加破败,缺乏外援资金、居民又无力修复,让老宅不可避免地加速走向朽坏。

南华西街片区的老宅,也许正是全市两万余栋老宅的真实写照。

南华西街片区,老城的暮气无处不在。虽然这里很多设计独特、做工考究的民国建筑,但由于年久失修,居住环境差,原住民中的“少壮派”都陆续搬离。这里住的,不是无力搬迁、也不想搬迁的老人,便是外来低收入人口。

81岁的谢婆婆和89岁的老伴住在龙溪新街40号已有50多年。谢婆婆的儿孙陆续搬离,只留下二老还坚守故地。

谢婆婆家的隔壁、“龙溪新街42号”是一处“名宅”——廖仲恺何香凝故居“双清楼”。据史载,1897年廖何新婚时,曾在这里住过几年,因此被早早地列入“广州市文保单位”。但老宅垂头丧气地站在那里,一点都看不出“文保”的气势。

绕着双清楼走一圈,羊城晚报看到,老宅外墙贴着上世纪曾经流行过的粉红、白红碎瓷砖,大门的油漆剥落得脏兮兮的;透过紧锁的木门,可以窥见里面坍塌了一半的竹扎高台,散乱的建筑木材。这里与其说是一栋保护建筑,倒更像一座废弃的公共厕所。

谢婆婆介绍,上世纪50年代,双清楼被作为“南华西街幼儿园”使用,10年前幼儿园关门歇业后,便荒废至今。“1982年,突然有政府工作人员找到这里,在门口镶上牌子,我们才知道这个房子是‘文保’!不过白蚁蟑螂可不管你这里有多矜贵,没人打理,自然就被虫蛀的啦!”

一直有人居住的谢婆婆家,虽然房况稍好,但由于缺乏系统维护,也一样难逃朽坏。苔藓长到半墙高,屋内阴暗潮湿,到处是杂物。“哪里有钱?不过是哪里破了损了,找点石屎(水泥)糊一下。”谢婆婆刚刚完成一项“工程”:由于院子围墙墙根破损,隔壁工地的脏水一直渗进家来,她趁着下雨的间歇,赶紧弄了点水泥糊了上去。

林海翔家的老宅,藏在熙熙攘攘的人民中路后面,门牌是“先锋横5号”。

这是一栋典型的西关竹筒屋,已经有90多年历史。林海翔说,爷爷当年从顺德来广州“捞世界”,购置了这间基底3.8米×10米的竹筒屋,一楼是制线的作坊,二楼住人。林家很是兴旺,奶奶生了7个孩子,老宅里多曾住过20多口人,一个在老宅里长大的娃娃,正是林海翔。

上世纪90年代,林海翔跟着父母搬离了“先锋横5号”。本世纪初,老宅的一位家族留守者——奶奶也离开了这里。“每个月几百元的租金,长年给外地人住,更破更旧了,和人一样,房子也会老,终于在2011年,被鉴定为危房。”

从事建筑设计的林海翔,不愿意老宅就这么倒下。他获得了长辈们的允许,用了30多万元,故地复建“先锋横5号”。“如果包干人家装修,大概要50多万元,我亲力亲为,节省了快一半的钱。”

走进“先锋横5号”,似旧还新的“竹筒屋”让人惊诧。竹筒屋潮湿逼仄的先天短板,通过结构改造,变成了通透敞亮的“小别墅”。

老式竹筒屋只有60厘米宽的之字形楼梯,让人望之生畏;林海翔重建了绕着房屋三边而行的“门”形楼梯,宽度拓到80厘米,逼仄感顿时少了很多。

老式竹筒屋的斜屋顶、天台和前阳台,林海翔则尽量原样复建,甚至当年在阳台上支立的“中国蓝”花瓶柱,都被他细心地保留下来,翻修后放回原位。

但还是有人认为,这里已经不能叫“老宅”。“趟栊门都没有的西关屋,还能叫西关屋吗?”对此,林海翔回答:“老宅的要义还是舒适,人来人往,趟栊门开合不方便,不好用就要改掉。”

南京

老城区变商业街

8月24日,江苏省南京老城南,三条营历史文化街区的边营71号,87岁的李敏贵和82岁的陈周英夫妇还没搬。这两位走路都要靠拐杖的老人,是“三条营历史文化街区”工程中的“钉子户”,顶着40℃的酷暑,他们住在狭小的老屋里,陈旧、拥挤、杂乱、味道难闻,充满了破败的气息。

陈周英说,老伴得了脑梗,随时要去医院,拆迁办便帮他们在几百米外找了个旧房子,老夫妻花了3万块修理了一下,问题本来就此解决,但他们47岁的小儿子拆迁后生计成了问题,便想再要5万元安置费,谈不下来,一家人当了“钉子户”。

“5万块不多,但够我们家攒好几年的。这里也不好生活,前些天夜里还有老鼠咬伤了老头的腿,到医院花了四五百块钱打疫苗。”陈周英一边说,一边抹眼泪。口齿不清的李敏贵,手哆嗦得写不出自己名字,一着急还有两滴口水滴在的采访本上,见之令人心酸。

而就在边营71号的几百米之外、北拐而去的箍桶巷,却是另一番天地。4年前,这里还住满了像李敏贵夫妇一样的老南京,过着“揄炉子笃汤(注:南京话,小火煲汤)”的慢生活,如今早被动迁一空,老巷也变成掘地三尺的都市工地。1个多月后,这里将作为“门东历史文化街区”的“示范街区”开张,而整个“门东历史文化街区”的核心区、1/3的地块,正是刚刚由南京市规划局编制完成保护规划的“三条营历史文化街区”。

全新的商业街就要开了。

街口高高的汉白玉牌坊已经立了起来,上书“老门东”,两侧的对联颇见雄魄——“市井坊间尽染六朝烟水气 布衣将相合书千载大文章”。

确实,这里担得起这对联。作为古城南京仅存的传统街区,这里不仅保留着老街老巷老民居,而且保存着传统的民风民俗,堪称中国古城的“活化石”。

然而,穿过牌坊,“老南京”们却发现,13米宽、几百米长的箍桶巷变得让他们认不出来了。曾经是远近闻名的明清传统民居古街,如今却新得扎眼!各种不搭调的风格挤在一处:既有两层的民国式洋楼,也有类似于苏式园林的亭台楼阁,侧街甚至还有玻璃幕墙包裹下的后现代风格建筑。

对于这种“新生”,不少人不买账。南京城市记忆民间记录团的版主“枕寒流”近在上发帖批评——《是老门东历史街区,还是新横店影视基地?》

更大的巨变是功能转换——几百年的老民居,全部变成了商铺。

门东历史街区管理有限公司工作人员封宽言语间透着喜气:“郭德纲的德云社南京分社,就开在箍桶巷!”

相比以前民宅的租金低廉,转为商业用途的箍桶巷堪称“麻雀变凤凰”。封宽介绍,一期主街今年9月28日开街,“除了郭德纲的德云社,目前已确认进驻的有五星级的美国温德姆酒店,意大利商会投资的意大利小镇,还有星巴克、哈根达斯等一线品牌……沿城墙还有酒吧一条街。”

还没开业,管理公司已经盆满钵满:主街租金约为元/天/平方米,二期辅街的租金元/天/平方米,是附近夫子庙商业街租金的4倍以上,达到北京甲级写字楼水平。

“听说,将来我们住的地方,也要做商业区,开酒店、客栈。”陈周英说得很无奈,他们已经被定了搬家的限期——8月底。

对此,文保人士的感觉是“八国联军又进了南京一回”。他们曾经努力7年的“老城南保卫战”,随着门东的失守、门西的动迁,似乎正在在拉锯战中逐渐灰飞烟灭。

为了保护老城南免遭拆除之灾,2006年,16位中国学者、包括侯仁之、吴良镛、傅熹年、宿白、郑孝燮、徐苹芳、罗哲文、谢辰生等上书高层,吁请停止对南京老城南的拆除,获时任国务院总理温家宝批示,拆除工作一度告停;2009年,大规模改造又拉开大幕,29位读书人再向有关部门寄去《南京历史文化名城保护告急》的信函,一度阻挡了推土机的前行,促成《南京老城南历史城区保护规划与城市设计》和《南京历史文化名城保护规划(2010—2020)》(以下简称《名城规划》)的出台。《名城规划》规定:“不得大拆大建。积极探索鼓励居民按保护规划实施自我保护更新的方式,建立历史建筑的长期修缮机制”。而在被改造的老门东地区,羊城晚报看见的却是原住民全部被动迁,通过“拔牙补牙”,将古街原有肌理撕扯得面目全非。

“民居变商铺,居民变商家,街坊变游客,历史文化街区原来的居住功能被连根拔除,这不是保护文化,而是拿文化当幌子挣钱。”《文物法》起草者之一、中国文物学会名誉会长谢辰生非常愤怒,“去年4月20日,我来南京评审老城南的保护规划,规划明确写着要‘保护历史真实性、风貌完整性和生活延续性’,‘老门东’项目把这三条全推翻了。当时要知道这么重要的街区被改造成高端商业区,我肯定当场反对!”

扬州

拍卖居住权

和“高歌猛进、以商盘活”的南京截然不同,不到100公里之外的江苏省另外一座千年古城扬州,却对老宅采用了另外一种循序渐进的盘活手段:“适度干预、渐进微循环”。

扬州市希望,能通过探索一条老宅公房承租权拍卖之路,为更多的老宅筹集修缮资金,从而完善老城保护工作。

7月中旬,扬州市进行了一场特殊的拍卖:10套近百年历史、修缮妥当的政府产权老宅,被拿出来重新招租:和其他公房一样,承租者必须是本地户口,通过拍卖竞价得到承租权,支付一笔竞价费用后,就可以居住,并可以合法转让承租权,以后的租金只需要1元/平方米/月。

4套老宅被人现场拍走。

和南京“老城南”的区别,是扬州老宅“换了主人”,却几乎不受到“惊扰”。根据《扬州市市区直管公房管理暂行办法》,老宅依然用于居住,承租者若挪作他用,将立即被政府收屋。

“就像是蹦迪和散步的区别,商用和民用,对老宅来说完全是两个概念!对于历史悠久的老宅来说,靠有经济实力的‘新人’养老屋,民用是的‘养老保健措施’。”一位建筑专家告诉羊城晚报。

扬州市直管公房管理处相关负责人马莉介绍,直管公房承租权公开拍卖,在全国尚属首次。这些被拿出来拍卖承租权的老宅,都是位于老城区的单门独院的老平房,其中还有两套是“小二楼”。经过政府的修缮后,水电基础设施一应俱全、房屋状况良好,基本达到入住标准。

竞拍房源之一的“皮市街66号”,是一套粉墙黛瓦的老宅,修缮一新后与周遭建筑浑然一体。一道黄色的木门旁,立着两块镇宅的石雕,显得庄重古朴。透过紧闭的木门,能看到院中有一处天井,古色古香的气息扑面而来。“这样的房子,很适合那些有老城区情结的人竞拍居住,”马莉说,“承租权是取得的,可以自己居住,也可以按照相关规定,进行转让和变更。”相比商品房仅有70年使用权,老宅的优势甚至更加明显。

扬州市住房保障和房产管理局局长勾凤诚告诉,之所以尝试用拍卖的方法出让承租权,一是阳光操作,二是想让老宅有一个合理的市场价格;三是让承租人获得承租权,自己的房子保护起来肯定更加用心。

羊城晚报了解到,在拍卖前,登记竞拍的市民达到300多人,但实际上拍场上却只有4套房子成交。承租权拍卖价较高是流拍的主要原因。

被成功拍出的4套住宅,拍卖的承租权单位底价(元/平方米)从5600元至5811元不等,成交单价高达5927元至9523元,的一套承租权总价也要75.5万元,基本上和周边二手商品房价格持平。

拍卖底价为何如此之高?扬州市有关负责人回复羊城晚报,主要是因为这些公房年代久远,修缮任务繁重,资金需求量也较大。“公房租金低,以租养不了房。所以这批拍卖承租权的成本,包括了房屋修缮工程费用、腾仓费用及异地搬迁费用等其他相关费用。目前包括修缮费用在内的处置成本正由市财政等部门审核中。”

至于拍卖所得抵扣成本后有多少盈余,对方没有答复,不排除扬州市将这批拍卖款盈余用于其他老宅修缮的可能性。

“政府只是对房屋做了初步修缮,老宅封闭性差,我们拍到手之后,还要投入几十万甚至上百万元再装修,计算下来,只能忍痛放弃。”一位乘兴而来、败兴而归的市民告诉羊城晚报,如果起拍价能低一点,10套老宅肯定能被拍卖一空。

限制外地户口,也使老宅的拍卖空间更窄。“扬州是一个老城,经济实力在江苏省来说不算强,不允许外地人参拍、仅靠本地人竞购,且不允许改为商业用途,很多外地人想买来度假却没资格竞拍,本地人又不稀罕老宅。”一位地产中介人士告诉羊城晚报。( 蒋铮 陈文笔 实习生 林渟 新华 王宏伟)

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